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L'affitto

Affittare casa con la cedolare secca

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta a partire dal 2011, che sostituisce le altre tasse dovute sulle locazioni. Consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.

È facoltativo adottarla e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario. Sostituisce le seguenti imposte:

• l'Irpef e le relative addizionali;
• l'imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
• l'imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.

I requisiti

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, ma non le aziende. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo accatastata nelle categorie da A1 a A11, esclusa l'A10 (uffici o studi privati), comprese le relative pertinenze.

Come fare

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime, deve inviare obbligatoriamente al conduttore (affittuario), tramite raccomandata, una comunicazione, con la quale rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di affitto per tutta la durata dell'opzione, anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.

L'importo della cedolare secca si calcola applicando un'aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L'aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a canone concordato nei comuni di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; nei comuni confinanti con tali città; negli altri comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad "alta tensione abitativa".

La cedolare deve essere versata entro gli stessi termini stabiliti per i versamenti Irpef:

• se l'importo dovuto è inferiore a euro 257,52, in un'unica soluzione, entro il 30 novembre;
• se tale importo è superiore a tale cifra, in due rate; la prima, del 40 per cento, entro il 6 luglio; la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca, può esercitare l'opzione al momento della registrazione del contratto, utilizzando:

• il modello semplificato Siria, se l'immobile è uno solo, il numero dei locatori è fino a tre e tutti esercitano l'opzione per la cedolare secca;
• il modello 69, negli altri casi, oppure per proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga. Egli, però, può revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.

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