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I contratti d'affitto

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I contratti d'affitto

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Ecco come funzionano i contratti d'affitto: in che modo vanno registrati, le tipologie tra cui è possibile scegliere (canone libero o concordato), la durata, i casi di irregolarità e le modalità di tassazione, con la cedolare secca o meno

Il contratto di affitto, o di locazione, è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra il godimento di un bene immobile per un certo tempo, dietro il pagamento di un determinato compenso, il canone d'affitto (o di locazione).

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se la durata del contratto supera i trenta giorni complessivi nell’anno.

Registrazione del contratto

Il contratto di locazione può essere registrato in due modi:

  • modalità telematica (obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), la quale consente il contestuale pagamento on line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, che vengono calcolati direttamente dal software;
  • modalità tradizionale (cartacea), recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto, e dopo aver versato l'imposta di registro, tramite il modello F23, a meno che non si sia optato per la registrazione telematica.

Assieme alla registrazione del contratto d'affitto, vanno comunicati obbligatoriamente i dati catastali completi dell'immobile.

Tipo di canone

Tra proprietario ed inquilino, possono essere stipulati due diversi tipi di contratto:

  • contratto a canone libero; in questo caso, l'importo del canone è lasciato alla libera trattativa individuale; la durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4, salvo necessità del locatore; per il resto, vale il principio della libertà contrattuale;
  • contratto a canone concordato; si basa su accordi stipulati, a livello locale, tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini; la sua durata è di 3 anni, rinnovabile per altri 2; può essere adottato anche per locazioni di durata transitoria, ad esempio per studenti fuori sede; i modelli di contratto calmierato utilizzabili sono depositati presso i Comuni.
Proroga e rinnovo

Alla prima scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto, per altri 4 anni (contratto libero) o 2 anni (calmierato). Scaduto anche questo secondo periodo, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza.

In mancanza di comunicazioni, il contratto è rinnovato tacitamente.

Casi di irregolarità

Sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quelle sopra indicate.

Inoltre è nullo anche ogni patto, al di fuori del contratto stesso, con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In tal caso, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più, dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni e/o le eventuali bollette domestiche intestate a proprio nome; oppure, in loro mancanza, ricorrendo a testimoni.

In caso di controversia in materia di affitti, le parti, prima di ricorrere alla giustizia ordinaria, possono tentare la strada della conciliazione, per trovare un accordo amichevole, tramite la mediazione civile.  

Tassazione: cedolare secca o no?

Dal punto di vista fiscale, i proprietari che affittano a persone fisiche possono optare per la "cedolare secca". In tal caso, ai redditi da affitto non viene applicata la stessa aliquota Irpef degli altri redditi del contribuente, ma un'aliquota fissa:



  • il 21 per cento, per i contratti a canone libero;
  • il 15 per cento, per i contratti a canone concordato

No pagamento in contanti

A partire dal 1 gennaio 2014, gli inquilini sono obbligati a versare i canoni di locazione attraverso sistemi di pagamento tracciabili, quali assegni o bonifici, o tramite l'utilizzo di strumenti elettronici, quali bancomat o carte di credito.