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19 OTT
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Mutuo per la prima casa: le agevolazioni fiscali

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Mutuo per la prima casa: le agevolazioni fiscali

A proposito di:

Chi contrae un mutuo per l'acquisto della prima casa può beneficiare di agevolazioni fiscali, consistenti nella possibilità di detrarre dall'Irpef lorda un importo pari al 19 per cento degli interessi passivi e degli oneri accessori previsti al momento dell’accensione del mutuo

​​La legge prevede la possibilità di detrarre dall'Irpef lorda un importo pari al 19 per cento degli interessi passivi e degli oneri accessori previsti per l’accensione di un mutuo e l’acquisto di una casa. Se l’oggetto dell’acquisto è l’abitazione principale, cioè la prima casa, l'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19 per cento è pari a 4.000 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.400 euro, la riduzione di imposta sarà di 760 euro (cioè il 19 per cento di 4000 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione). L’ultimo Annuario del contribuente dell’Agenzia delle Entrate ricorda che "indipendentemente dal limite massimo sul quale calcolare la detrazione, la spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto". Quindi, chi è proprietario, ad esempio, al 50 per cento, può detrarre al massimo un importo di 2.000 euro.

I contribuenti che acquistano una casa tramite un’agenzia immobiliare, dichiarando il compenso pagato per l’intermediazione, possono ottenere un’agevolazione per le commissioni immobiliari: una detrazione d’imposta (dall’Irpef) pari al 19 per cento degli oneri sostenuti. L’importo complessivo sul quale calcolare la detrazione non può essere superiore a 1.000 euro e si può usufruire della detrazione soltanto nel primo periodo d’imposta successivo all’acquisto.

Le detrazioni per l’acquisto della prima casa riguardano anche i mutui stipulati prima del 1993, nel 1993, dal 1994 al 2000, dal 2001. La tabella seguente, tratta dall’Agenzia delle Entrate, riassume i limiti e le condizioni per la detraibilità dei mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale:

Mutui per l'acquisto dell'abitazione principale
​​Data stipula mutuo acquisto​​​​​ abitazione principaleLimite ​​detraibilità (al ​19% di interessi e oneri aggiuntivi)Termine per adibire ad​ abitazione
princ​ipale
​Data di ​acquisto
​Prima del 19933.615,20 euro 
per ciascun cointestatario
​8/12/1993
19933.615,20 euro complessivi 
(anche se il contribuente dal 9/12/93
ha variato l'abitazione principale 
per motivi di lavoro)
​8/12/19946 mesi antecedenti 
o successivi alla data 
di stipulazione del mutuo
​1994/2000


3.615,20 euro complessivi
​ ​entro 6 mesi dall'acquisto
D​al 2001entro 1 anno (2 in caso di
ristrutturazione in corso) 
dall'acquisto
1 anno antecedente 
o successivo alla data 
di stipulazione del mutuo

 Fonte: Agenzia delle Entrate

I requisiti da rispettare

Per ottenere la detrazione, ovviamente, ci sono dei requisiti da rispettare. In primo luogo la casa comprata deve diventare l’abitazione principale dell’acquirente o di un suo famigliare. Le detrazioni, infatti, si calcolano a partire dalla data in cui l'immobile diventa l’abitazione principale o comunque entro due anni dall'acquisto. Se è stato comprato un immobile affittato, l’acquirente deve presentare la notifica di sfatto ai locatari. Se il contribuente è costretto a trasferire la residenza in un comune limitrofo a quello della sede di lavoro, può comunque usufruire della detrazione ma se l’anno successivo le esigenze di trasferimento sono venute meno, non si può più usufruire nemmeno della detrazione. Quindi il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale, salvo che ciò dipenda da un trasferimento per motivi di lavoro, dal ricovero in casa di cura, o dal fatto che l’immobile è di proprietà del personale delle Forze armate e di Polizia.

Come fare

Per fruire delle detrazioni il contribuente deve conservare ed esibire tutti i documenti utili al calcolo delle spese sostenute, in particolare: le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, una copia del contratto di mutuo dal quale risulti che si prevedono interventi di costruzione e ristrutturazione e la copia della documentazione che attesta la spesa per gli interventi effettuati. Attenzione. Se l'ammontare del mutuo è superiore alle menzionate spese documentate, le detrazioni non si calcolano sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l'ammontare delle spese. 

Ricordiamo che, dal "decreto Bersani" in poi, chi ha acceso un mutuo con una banca, può trasferirlo ad un altro istituto di credito (portabilità del mutuo), stipulando un nuovo contratto di finanziamento, anche con scrittura privata, e senza perdere alcun beneficio fiscale.