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17 OTT
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Come funziona il condominio

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Come funziona il condominio

A proposito di:

Formazione del condominio, assemblee, ripartizione delle spese: ecco le regole fondamentali, valide in tutto il Paese, per la gestione delle parti comuni degli immobili

Il condominio nasce quando in uno stesso edificio ci sono almeno 3 condomini. Ogni condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e la comproprietà delle parti comuni quali il terreno su cui si erge l’edificio, il tetto, le scale, il portone d’ingresso, il cortile, l’androne, le fondamenta, i muri maestri, l’ascensore, gli impianti vari. Ciascun condomino può fare uso della cosa comune rispettandone la giusta destinazione e considerando il diritto degli altri sul suo utilizzo.

La legge prevede che almeno una volta l’anno tutti i condomini si riuniscano in assemblea. Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea condominiale deve obbligatoriamente nominare un amministratore; quando sono più di dieci, deve essere redatto un regolamento di condominio.

È possibile sciogliere il condominio, se lo stabile si può dividere in parti distinte che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. In questo caso, i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea, con l’approvazione di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, oppure può essere disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Ripartizione delle spese

Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo).

Per suddividere le spese tra condòmini, si usano le tabelle millesimali. Esse rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1.000 (da qui il nome). Se, ad esempio, una singola proprietà rappresenta 100 millesimi, vuol dire che le è stato attribuito un decimo del valore dell'intero edificio. La tabella viene allegata al regolamento di condominio.

I millesimi vengono utilizzati sia per determinare il contributo di ciascuno alle spese, sia per "pesare" il voto di ciascuno in assemblea.

Se un appartamento è in affitto, a meno che il contratto di locazione non prescriva altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, mentre sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria.

Per scale e ascensori, le spese vengono suddivise per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano (più si sta in alto, più si paga).

Conto corrente

Ogni condominio deve avere un proprio conto corrente, sul quale l'amministratore deve far transitare tutte le spese ricevute o pagate dal comdominio.

Ciascun coondomino può chiedere all'amministratore di esaminare la rendicontazione periodica.

Lavori negli appartamenti

Chi intende fare lavori nella propria unità immobiliare, deve comunicarlo preventivamente all'amministratore, che lo riferirà all'assemblea condominiale.

Sanzioni

A seguito della riforma del 2012, in caso di infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito il pagamento di una sanzione di 200 euro, elevabile a 800 euro in caso di recidiva. I relativi importi finiscono nel fondo per le spese ordinarie.