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15 DIC
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Affittare casa con la cedolare secca

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Affittare casa con la cedolare secca

A proposito di:

La cedolare secca sugli affitti è un'imposta che sostituisce le altre tasse dovute sulle locazioni e consente di applicare un'aliquota fissa, risultando conveniente soprattutto per i redditi più alti, che altrimenti dovrebbero pagare in base all'imponibile Irpef

​​​La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta a partire dal 2011, che sostituisce le altre tasse dovute sulle locazioni. Consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione, al posto di quella Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente:

  • 21 per cento, per gli immobili affittati a canone libero;
  • 10 per cento, per quelli a canone concordato (15 per cento dal 2018).

Il fine della cedolare secca è di disincentivare l'affitto in nero e agevolare chi affitta legalmente, specie a canone concordato. Grazie a questo meccanismo, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.


È facoltativo adottarla e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario. Sostituisce le seguenti imposte:

  • l'Irpef e le relative addizionali;
  • l'imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • l'imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.


I requisiti

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, ma non le aziende. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.


L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo accatastata nelle categorie da A1 a A11, esclusa l'A10 (uffici o studi privati), comprese le relative pertinenze.

Come pagare

Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime, deve inviare obbligatoriamente al conduttore (affittuario), tramite raccomandata, una comunicazione, con la quale rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di affitto per tutta la durata dell'opzione, anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.


L'importo della cedolare secca si calcola applicando un'aliquota del 21 per cento sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L'aliquota è ridotta al 10 per cento per i contratti di case ad uso abitativo a canone concordato nei comuni di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nei comuni confinanti con tali città, negli altri comuni capoluogo di provincia, nei comuni ad "alta tensione abitativa" e laddove è stato deliberato lo stato di emergenza nei 5 anni precedenti al 28 maggio 2014 .


La cedolare deve essere versata entro gli stessi termini stabiliti per i versamenti Irpef:


  • se l'importo dovuto è inferiore a euro 257,52, in un'unica soluzione, entro il 30 novembre;
  • se tale importo è superiore a tale cifra, in due rate; la prima, del 40 per cento, entro il 16 giugno, data in cui è prevista anche la scadenza del dovuto relativo al 2014, la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il pagamento può essere effettuato attraverso il modello F24 utilizzando i seguenti codici:

  • 1840 per la prima rata (16 giugno);
  • 1841 per la seconda rata o unica soluzione;
  • 1842 per il saldo.

Una volta effettuata la scelta del codice più adatto, è necessario inserirlo nella colonna importi a debito versati della Sezione Erario. Nel caso s'intenda pagare esclusivamente una rata, ciò può essere segnalato nella colonna rateazione in cui va inserito il numero della rata stessa e il complessivo delle rate, per esempio 01(prima rata)02(di due rate).

Come scegliere la cedolare secca

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca, può esercitare l'opzione al momento della registrazione del contratto, utilizzando il nuovo modello RLI che sostituisce il modello 69; per i contratti di affitto non superiore ai 30 giorni, il locatore può effettuare la scelta nella dichiarazione dei redditi.


L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga. Egli, però, può revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.